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国土资源部关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知
-北京和铭律师事务所
| 国土资源部关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知 |
（国土资发[2014]177号）
各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，国家海洋局、国家测绘地理信息局，中国地质调查局及部其他直属单位，各派驻地方的国家土地督察局，部机关各司局：
2014年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）。《条例》将于2015年3月1日起施行。《条例》的出台，标志着不动产登记工作将进入全面明晰产权、有效保护权益、维护交易安全、提高交易效率的新阶段。为做好《条例》的贯彻实施工作，现就有关事项通知如下：
一、充分认识《条例》颁布实施的重大意义
长期以来，我国各类不动产登记职责分散在不同的部门。随着社会主义市场经济体制逐步完善，人民群众财产权意识不断提高，对产权保障和交易安全的要求日益提升，分部门对不动产进行分散登记的弊端日益显现。分部门登记导致不动产权利相互交叉、重叠，不利于权利人保护自己的合法权益，不利于不动产交易安全，影响市场决定性作用的充分发挥和有效运行。同时，由于登记机构设置重复，登记部门多，人为地增加了公民和社会组织负担，影响政府行政效率和公信力。2007年颁布实施的《物权法》明确要求建立不动产统一登记制度。但受部门体制的约束，不动产统一登记制度一直未能建立，不动产重复登记、机构重叠的问题依然存在。党中央、国务院高度重视不动产登记，明确要求建立统一登记制度，整合分散在国务院不同部门的不动产登记职责，交由国土资源部承担。并将建立不动产统一登记制度作为我国社会主义市场经济基础性制度建设的重要组成部分。
《条例》在全面总结多年来不动产登记立法和各地登记实践有益经验的基础上，以《物权法》为依据，充分吸收和借鉴现行各类登记办法的有关内容，对不动产统一登记的范围、机构、簿册、程序、信息平台管理、信息查询共享及法律责任等方面的重要制度予以了明确规定，实现了不动产登记法律依据的统一。《条例》的颁布实施是规范不动产登记行为，提高不动产登记质量，提升不动产登记公示力和公信力的重要举措；是维护不动产交易安全，提高不动产交易效率，保障不动产权利人合法权益的有效途径；是全面深化改革，提高政府治理效率和水平，完善政府运行机制的有力抓手。各级国土资源主管部门要从全面推进依法行政，加快转变政府职能，实现国土资源管理法治化的高度，充分认识贯彻实施《条例》的重大意义，增强责任感、使命感和紧迫感，采取切实可行的措施，扎实做好《条例》的贯彻实施工作。
二、准确把握《条例》的精神实质
《条例》在整合吸收土地登记办法、房屋登记办法等有关内容基础上，结合近年来不动产登记实践，按照既尊重现实又继承、提升的思路，对不动产统一登记制度做了多方面的整合和创新。各级国土资源主管部门要全面理解《条例》的基本原则和主要内容，准确把握《条例》构建的不动产统一登记的新格局和提出的新要求，不断提高登记质量和效率。
（一）《条例》明确了统一登记的范围。
明确登记范围，是开展登记工作的前提。《条例》第二条对不动产的概念进行了界定，规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”对于统一登记的不动产权利种类，《条例》第五条在继承当前法律规定的不动产物权基础上，对不动产权利体系按照所有权、用益物权、担保物权的基本分类，进行了组合优化，使之更加有利于登记工作的开展。
（二）《条例》强化了登记机构的法律地位。
《条例》第六条明确了国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督，确保了各层面登记机构的统一和上下对口，强化了登记机构的法律地位。同时，《条例》落实了《物权法》属地登记的原则，规定了不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。跨行政区域的不动产登记，规定了分别办理、协商办理和指定办理。
（三）《条例》统一了不动产登记簿册。
不动产登记簿是物权归属和内容的依据。《条例》第八条引入了不动产单元的概念，规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码，结束了分散登记模式下，不同不动产按照不同登记单元进行登记的现状，明确了今后制定具体标准的思路和方向。同时，《条例》规定登记机构应当设置统一的不动产登记簿，载明不动产自然状况、权属状况等事项，对登记簿实行严格保护并永久保存，不得损毁和擅自修改；行政区域调整或者登记机构职能调整的，登记簿必须及时移交给相应的登记机构。
（四）《条例》规范了不动产统一登记的程序。
《条例》在登记程序的设计上，吸收了土地登记办法、房屋登记办法等成熟规定，对不动产登记的全过程做了一般性规定。明确规定了申请不动产登记的申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看和调查、不予登记等情形，以及登记机构的办理期限，为进一步规范不动产登记行为打下了制度基础。
（五）《条例》搭建了登记信息共享与保护的平台。
不动产登记信息的广泛应用是不动产登记事业持续健康发展的生命价值。《条例》第二十三条要求建立不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构的登记信息要纳入其中，实现区域、层级、行业间的互通共享。同时，按照《物权法》的有关规定，《条例》第二十七条将不动产登记资料查询人限定在权利人和利害关系人，并在第二十六条规定了不动产登记机构和不动产信息查询人的保密责任。
三、有效履行不动产登记的法定职责
加快完成不动产登记职责整合工作，将土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责整合到一个部门，是党中央、国务院为加快推进政府职能转变做出的重大改革决定。而完成不动产登记职责的整合，是《条例》顺利实施的关键，必须加快推进，尤其是市县级的机构职责整合。各地要严格按照《条例》的要求，在加快推动不动产登记职责整合的基础上，全面履行好不动产登记的法定职责。
（一）认真做好各类不动产登记资料移交整合。
不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记和信息查询的基础。各地要结合不动产登记职责整合情况，加强沟通协调，制定详细的不动产登记资料移交方案，明确原来保存在有关部门的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据的移交、整理、保存的方式及时间要求等，指派专人按计划开展不动产登记资料移交工作。要全面清理和整理不动产登记历史资料，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，按照国家规定的数据库标准和数据整合建库技术规程，健全完善不动产登记信息数据库。
（二）尽快设立统一的不动产登记受理窗口。
各地应统筹安排，充分利用现有资源，选择合适场地，设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进、一个窗口出”。《条例》实施和统一的簿册证启用前，统一窗口受理，颁发原有的各类不动产登记证书。《条例》实施和统一的簿册证启用后，按照统一的不动产登记标准和规范，制作便民办事指南和手册，统一窗口受理，颁发统一的证书。要按照“权利不变动，证书不更换”的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的，继续发放旧版证书；新的证书公布后申请登记的，发放新版证书，原来各部门依法已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不得增加企业和群众负担。
（三）加快梳理形成统一的不动产登记业务流程。
各地要梳理各类不动产审批、交易、流转、登记、纠纷调处等业务工作流程，分清部门管理和登记在工作流程中各自应负责的具体事务，将不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责统一起来，确保职责的完整性。《条例》实施和统一的簿册证启用前，原有各类不动产登记工作流程可保持不变，通过对登记工作人员的培训，逐步熟悉和掌握各类不动产登记办理流程，为统一业务流程做好准备；《条例》实施和统一的簿册证启用后，各地应合并相同的业务环节和人员，科学设置工作岗位，形成统一的不动产登记业务流程。
（四）全面推进不动产登记信息化建设。
部负责不动产登记信息化建设顶层设计，组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作，力争2015年底完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，通过信息化建设促进不动产登记的“四统一”。各地要根据当地信息化工作基础情况，提早对各类不动产登记操作系统软件进行融合、对接，形成统一登记发证的业务操作系统软件，通过数据交换接口、数据抄送等方式，与本级国土、住建、农业、林业、海洋等部门实现业务协同和数据共享，提供本级不动产登记信息查询服务，并按照信息平台统一的技术要求，预留接口，做好准备。完成机构整合的省、市、县各级不动产登记机构是唯一可以接入信息平台的部门。部在建设信息平台的同时，也将开发不动产登记操作系统软件，在信息平台上直接提供各地选择使用。
四、加强领导，健全机构，保障《条例》顺利实施
各级国土资源主管部门要充分认识《条例》颁布实施的重要意义，把学习贯彻实施《条例》作为当前和今后一个时期国土资源管理工作的重要任务，作为贯彻学习十八届四中全会精神、推进依法治国的重要内容，摆上议事日程。要切实加强对不动产统一登记工作的组织领导，全面落实各项工作措施，确保工作连续稳定，保障《条例》顺利实施。
（一）加强组织领导。
各地不动产登记领导小组、联席会议等机制建立后，要齐心协力、协调配合、认真履责，切实将党中央、国务院关于不动产登记制度改革的决定和《条例》实施的要求落到实处，各省级国土资源主管部门及市县级职责整合后的不动产统一登记机构要主动做好服务，认真听取各部门的意见和建议，共同做好不动产统一登记工作。
（二）抓好教育培训。
各地要做好《条例》的学习、宣传和培训工作，做出具体部署，提出明确要求，一级抓一级，一级培训一级，确保各级国土资源主管部门领导干部和不动产登记人员能够全面掌握、准确把握《条例》的主要内容，并落实到工作中去。
（三）开展地方性配套制度立改废工作。
各地要抓紧开展地方性法规、规章，特别是规范性文件的清理工作。对于与《条例》规定不一致的地方性法规、规章，要抓紧提出修改或废止建议；对于与《条例》规定不一致的规范性文件，要及时废止或修改。要在《条例》颁布实施的基础上，根据本地区的实际情况，分清轻重缓急，积极稳妥推进地方性法规、规章的立法工作，加快健全《条例》的配套立法工作。
《条例》的颁布实施，关系建立健全不动产统一登记制度，关系夯实社会主义市场经济的产权基础，关系亿万群众的切身利益。各地要重视贯彻学习实施《条例》，切实加强领导，调整工作思路，改进工作方法，增加服务意识和责任意识，为努力提高国土资源管理能力，增强依法执政水平，为实现经济社会可持续发展做出新的贡献。各地在贯彻实施过程中，要加强组织协调、调查研究和检查落实工作。有关贯彻实施情况和实施过程中遇到的新情况、新问题，请及时报部。
2014年12月29日
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